Dans un contexte économique où les taux d’intérêt sont bas et les marchés financiers incertains, l’investissement immobilier apparaît comme une solution sécurisante et rentable pour se constituer un patrimoine.
Cependant, la fiscalité liée à l’immobilier peut représenter un frein à l’investissement.
Fort heureusement, le gouvernement français a mis en place divers dispositifs de défiscalisation immobilière permettant de réduire voire d’annuler les impôts liés à cet investissement.
Nous vous proposons de découvrir les principaux dispositifs à connaître pour optimiser votre investissement immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux intéressants.
Le dispositif Pinel : investir dans le neuf pour réduire ses impôts
Le dispositif Pinel est sans conteste l’un des dispositifs les plus connus et les plus utilisés par les investisseurs en matière de défiscalisation immobilière.
Mis en place en 2014, il a pour objectif de soutenir la construction de logements neufs en incitant les particuliers à investir dans l’immobilier locatif.
Pour bénéficier de la réduction d’impôt prévue par le dispositif Pinel, l’investisseur doit respecter certaines conditions :
- Acheter un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), situé dans une zone éligible au dispositif (zones A bis, A, B1 et certaines communes de la zone B2) ;
- S’engager à louer le bien pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans, à un loyer plafonné et à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds ;
- Respecter les normes de performance énergétique en vigueur (RT 2012 ou label BBC 2005 pour les logements achetés avant le 31 décembre 2020, RT 2020 pour les logements achetés à partir du 1er janvier 2021).
En contrepartie de cet engagement, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt dont le taux varie en fonction de la durée de location choisie :
- 12% du prix d’achat du logement pour un engagement de location de 6 ans (soit 2% par an) ;
- 18% du prix d’achat du logement pour un engagement de location de 9 ans (soit 2% par an pendant 9 ans, puis 1% par an pendant les 3 années suivantes) ;
- 21% du prix d’achat du logement pour un engagement de location de 12 ans (soit 2% par an pendant 9 ans, puis 1% par an pendant les 3 années suivantes).
Il est important de noter que la réduction d’impôt Pinel est plafonnée à 63 000€ et que le prix d’achat du logement ne doit pas dépasser 300 000€ ou 5 500€/m².
Le dispositif Denormandie : rénover l’ancien pour dynamiser les centres-villes
Le dispositif Denormandie, créé en 2019, est une variante du dispositif Pinel destinée à encourager la rénovation de logements anciens situés dans les centres-villes dégradés.
Le but de ce dispositif est de dynamiser ces territoires en attirant de nouveaux habitants grâce à une offre de logements rénovés de qualité.
Comme pour le dispositif Pinel, les investisseurs qui souhaitent profiter de la réduction d’impôt Denormandie doivent respecter certaines conditions :
- Acheter un logement ancien situé dans une commune éligible au dispositif (communes du plan « Action cœur de ville » ou ayant conclu une ORT) et nécessitant des travaux de rénovation ;
- Effectuer des travaux de rénovation représentant au moins 25% du coût total de l’opération (achat du logement + travaux) ;
- S’engager à louer le bien pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans, à un loyer plafonné et à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds ;
- Respecter les normes de performance énergétique en vigueur après les travaux.
La réduction d’impôt accordée dans le cadre du dispositif Denormandie est la même que celle du dispositif Pinel, à savoir :
- 12% du prix d’achat du logement pour un engagement de location de 6 ans (soit 2% par an) ;
- 18% du prix d’achat du logement pour un engagement de location de 9 ans (soit 2% par an pendant 9 ans, puis 1% par an pendant les 3 années suivantes) ;
- 21% du prix d’achat du logement pour un engagement de location de 12 ans (soit 2% par an pendant 9 ans, puis 1% par an pendant les 3 années suivantes).
Le plafond de la réduction d’impôt Denormandie est fixé à 63 000€, avec un prix d’achat du logement limité à 300 000€ ou 5 500€/m².
Le dispositif Malraux : préserver le patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux
Le dispositif Malraux, instauré en 1962, a pour vocation de protéger et de mettre en valeur le patrimoine architectural français en incitant les investisseurs à rénover des logements situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés (QAD).
En contrepartie de leur engagement à restaurer des biens immobiliers de caractère, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt attractive.
Les conditions à remplir pour profiter de la réduction d’impôt Malraux sont les suivantes :
- Acheter un logement situé dans un secteur sauvegardé, une ZPPAUP, une AVAP, une SPR ou un QAD ;
- Effectuer des travaux de restauration respectant les prescriptions définies par un Architecte des Bâtiments de France (ABF) ;
- S’engager à louer le bien pour une durée minimale de 9 ans, sans conditions de loyer ni de ressources des locataires.
La réduction d’impôt accordée dans le cadre du dispositif Malraux dépend du secteur où se situe le logement :
- 30% du montant des travaux pour les logements situés en secteur sauvegardé, en ZPPAUP, en AVAP ou en SPR, dans la limite de 400 000€ de travaux sur 4 ans (soit une réduction maximale de 120 000€) ;
- 22% du montant des travaux pour les logements situés en QAD, dans la limite de 400 000€ de travaux sur 4 ans (soit une réduction maximale de 88 000€).
Le dispositif Malraux est particulièrement intéressant pour les investisseurs souhaitant allier rentabilité, défiscalisation et préservation du patrimoine.
La loi Monuments Historiques : investir dans un bien d’exception et réduire ses impôts
La loi Monuments Historiques, en vigueur depuis 1913, offre aux investisseurs la possibilité d’acquérir des biens immobiliers classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques et de bénéficier d’une fiscalité avantageuse en contrepartie de leur engagement à préserver et à entretenir ces biens d’exception.
Les conditions à respecter pour profiter des avantages fiscaux de la loi Monuments Historiques sont les suivantes :
- Acheter un bien immobilier classé ou inscrit à l’inventaire des Monuments Historiques, ou détenu en indivision par des propriétaires de biens classés ou inscrits ;
- Effectuer des travaux de restauration, d’entretien ou de mise en conformité respectant les contraintes imposées par les Architectes des Bâtiments de France (ABF) et les Monuments Historiques ;
- Conserver la propriété du bien pendant au moins 15 ans et, le cas échéant, le mettre en location pendant au moins 3 ans, sans conditions de loyer ni de ressources des locataires.
Les avantages fiscaux accordés dans le cadre de la loi Monuments Historiques sont les suivants :
- La déduction fiscale à 100% des travaux de restauration, d’entretien et de mise en conformité réalisés sur le bien, sans plafond ni limitation dans le temps ;
- La déduction fiscale à 100% des intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition et la réalisation des travaux, sans plafond ni limitation dans le temps ;
- La possibilité de reporter les déficits fonciers générés par ces déductions sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, sans limitation de montant.
Ainsi, la loi Monuments Historiques permet aux investisseurs de réduire considérablement leur impôt sur le revenu tout en participant à la préservation du patrimoine architectural français.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière tels que le Pinel, le Malraux et la loi Monuments Historiques offrent aux investisseurs la possibilité d’optimiser leur investissement en bénéficiant d’avantages fiscaux intéressants. Qu’il s’agisse d’investir dans le neuf, de rénover l’ancien, de préserver le patrimoine ou d’acquérir un bien d’exception, ces dispositifs répondent à différentes stratégies d’investissement et permettent de diversifier son patrimoine tout en contribuant à la dynamisation des territoires, à la rénovation des centres-villes dégradés et à la préservation du patrimoine architectural. Il est essentiel de bien se renseigner sur les conditions d’éligibilité et les contraintes de chaque dispositif pour choisir celui qui correspond le mieux à ses objectifs et à ses capacités financières.