Dans un monde où les relations amoureuses sont de plus en plus fluides, il n’est pas rare de voir des couples non mariés souhaiter acheter un bien immobilier à deux.
Cette situation présente certains avantages, comme le partage des coûts et des responsabilités, mais aussi des risques pour les partenaires.
Comment se protéger légalement et financièrement lorsqu’on fait un tel achat sans être mariés ?
Cet article vous propose 4 règles incontournables à suivre pour éviter les mauvaises surprises et préserver au mieux les intérêts de chacun en cas de séparation ou de décès.
1. Choisir judicieusement le mode d’acquisition
Le choix du mode d’acquisition constitue la première étape cruciale pour se protéger lors de l’achat d’un bien immobilier à deux sans être mariés.
Il existe deux modes d’acquisition principaux : l’achat en indivision et l’achat via la création d’une société civile immobilière (SCI). Chacun présente des avantages et des inconvénients, et il est essentiel de bien les comprendre pour opter pour la solution la mieux adaptée à sa situation.
L’achat en indivision est le mode d’acquisition le plus courant pour les couples non mariés. Il s’agit d’un achat effectué en commun, où chaque indivisaire possède une quote-part (une part) du bien acheté, en proportion de sa participation financière. Les décisions concernant le bien sont prises à l’unanimité, sauf si les indivisaires ont prévu des règles de majorité dans une convention d’indivision. Les avantages de cette solution sont sa simplicité et sa souplesse. En revanche, en cas de conflit ou de séparation, la sortie de l’indivision peut être complexe et coûteuse.
La création d’une SCI est une autre option, qui consiste à créer une société ayant pour objet la gestion d’un patrimoine immobilier. Les partenaires sont alors associés et détiennent des parts sociales en fonction de leur apport financier. Cette solution offre une plus grande sécurité juridique, notamment en cas de séparation, et facilite la transmission du bien en cas de décès. Toutefois, elle implique des contraintes administratives et comptables plus importantes, ainsi que des coûts de création et de gestion plus élevés.
2. Rédiger une convention d’indivision ou des statuts de SCI
Quel que soit le mode d’acquisition choisi, il est essentiel de formaliser par écrit les règles encadrant la détention et la gestion du bien immobilier, afin de prévenir les conflits et de protéger les intérêts de chacun.
Dans le cas de l’achat en indivision, il est recommandé de rédiger une convention d’indivision, qui précise notamment :
- La répartition des quotes-parts de chaque indivisaire ;
- Les modalités de prise de décision concernant le bien (majorité simple, majorité qualifiée, etc.) ;
- Les conditions de sortie de l’indivision (vente, rachat de la part de l’autre, etc.) ;
- Les règles de partage des coûts et des revenus liés au bien (entretien, travaux, loyers, etc.).
En ce qui concerne la création d’une SCI, il est nécessaire de rédiger des statuts qui définissent :
- La répartition des parts sociales entre les associés ;
- Les modalités de prise de décision et de gestion de la société ;
- Les conditions de cession et de transmission des parts sociales ;
- Les règles de répartition des bénéfices et des pertes.
La rédaction de ces documents peut être réalisée avec l’aide d’un notaire ou d’un avocat, afin de s’assurer de leur conformité avec la législation et de prévoir toutes les situations possibles.
3. Prévoir une protection en cas de décès
La question de la protection du survivant en cas de décès de l’un des partenaires est primordiale lors de l’achat d’un bien immobilier à deux sans être mariés.
En effet, en l’absence de mariage, le concubin survivant n’a pas de droit automatique sur le bien immobilier, et il est donc nécessaire de prendre des mesures spécifiques pour lui assurer une sécurité financière.
- La clause de tontine ou d’accroissement : Il s’agit d’une clause insérée dans l’acte d’achat, qui prévoit que le bien reviendra au survivant en cas de décès de l’autre. Cette solution est simple et efficace, mais elle a pour inconvénient de priver les héritiers du défunt de leur part de succession.
- La donation entre concubins ou partenaires de PACS : Cette solution consiste à effectuer une donation de son vivant, en faveur du concubin ou du partenaire de PACS, qui lui permettra d’hériter du bien en cas de décès. La donation doit être réalisée par acte notarié et est soumise à des droits de mutation.
- La souscription d’une assurance décès : Les partenaires peuvent souscrire conjointement une assurance décès, dont le bénéficiaire sera le survivant. En cas de décès de l’un des partenaires, le survivant recevra le capital prévu au contrat, lui permettant ainsi de racheter la part du défunt ou de rembourser le prêt immobilier en cours.
Il est important de choisir la solution de protection la plus adaptée à sa situation et à ses objectifs, en tenant compte des conséquences fiscales et successorales de chacune d’elles.
4. Anticiper les conséquences financières d’une séparation
Enfin, il est essentiel d’anticiper les conséquences financières d’une éventuelle séparation des partenaires, afin de préserver au mieux les intérêts de chacun et de faciliter la liquidation de leur patrimoine commun.
Plusieurs solutions peuvent être envisagées :
- La rédaction d’une clause de rachat : Cette clause, insérée dans la convention d’indivision ou les statuts de la SCI, prévoit les conditions de rachat de la part de l’autre en cas de séparation. Elle peut notamment prévoir un prix de rachat, une durée de préavis, ainsi que des modalités de financement (prêt, échelonnement du paiement, etc.).
- La souscription d’une assurance perte d’emploi : Cette assurance permet de couvrir les échéances du prêt immobilier en cas de perte d’emploi de l’un des partenaires, évitant ainsi une situation de surendettement ou de saisie du bien. Elle peut être souscrite conjointement ou individuellement, selon les besoins et les contraintes de chaque partenaire.
- La mise en place d’un compte commun : Un compte commun, alimenté par les deux partenaires, peut être utilisé pour gérer les dépenses liées au bien immobilier (remboursement du prêt, charges, travaux, etc.). En cas de séparation, ce compte permet de faciliter la répartition des dépenses et de clarifier la situation financière de chacun.
En somme, acheter un bien immobilier à deux sans être mariés est une décision importante qui doit être mûrement réfléchie et préparée. En suivant les 4 règles incontournables énoncées dans cet article, les partenaires pourront se protéger légalement et financièrement, et ainsi envisager sereinement leur projet immobilier commun.