Immobilier : 5 alternatives méconnues pour défiscaliser sans utiliser le dispositif Pinel

La défiscalisation immobilière constitue un enjeu majeur pour de nombreux contribuables français souhaitant réduire leur pression fiscale tout en se constituant un patrimoine.

Si le dispositif Pinel demeure l’un des mécanismes les plus populaires, il existe d’autres solutions souvent méconnues permettant de profiter d’avantages fiscaux intéressants.

Cet article se propose de vous présenter cinq astuces pour défiscaliser dans l’immobilier sans recourir au Pinel (qui va bientôt disparaître), en explorant notamment les autres dispositifs disponibles, l’optimisation de la gestion de votre patrimoine et les stratégies d’investissement à privilégier.

1. Le dispositif Denormandie : une alternative au Pinel pour l’investissement locatif dans l’ancien

Moins connu que son homologue Pinel, le dispositif Denormandie constitue pourtant une option intéressante pour les investisseurs souhaitant se tourner vers l’ancien.

• Le principe : Ce mécanisme de défiscalisation concerne les logements anciens nécessitant des travaux de rénovation, situés dans certaines communes éligibles. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location du bien et à la nature des travaux effectués.
• Les conditions : Pour être éligible au dispositif Denormandie, il faut respecter plusieurs critères, notamment la réalisation de travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération, l’engagement de louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans et le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires.
• Les avantages fiscaux : La réduction d’impôt accordée dans le cadre du Denormandie varie de 12% à 21% du montant de l’investissement, en fonction de la durée de location choisie. De plus, les travaux de rénovation peuvent donner droit à des aides financières, comme le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) ou l’éco-prêt à taux zéro.

Le dispositif Denormandie offre donc une alternative intéressante au Pinel pour les investisseurs désireux de se tourner vers l’immobilier ancien et de contribuer à la rénovation du parc immobilier français.

2. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) : un régime fiscal avantageux pour les locations meublées

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel constitue une autre option permettant de bénéficier de réductions d’impôts dans le cadre d’un investissement locatif, en optant pour la location meublée plutôt que la location nue.

1. Le régime réel : En choisissant le régime réel d’imposition, le LMNP permet de déduire de ses revenus locatifs l’ensemble des charges et des amortissements liés à l’investissement, ce qui peut aboutir à une fiscalité quasi nulle pendant plusieurs années. Ce régime est particulièrement adapté aux investissements dans des résidences de services, comme les résidences étudiantes, les résidences seniors ou les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).
2. Le régime micro-BIC : Pour les investisseurs réalisant des revenus locatifs annuels inférieurs à 72 600 €, le régime micro-BIC offre des avantages fiscaux intéressants. Il permet en effet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus perçus, ce qui réduit d’autant la base imposable.

Ainsi, le statut de LMNP s’avère être une solution attractive pour défiscaliser dans l’immobilier en se tournant vers la location meublée, avec des régimes fiscaux adaptés aux différentes situations des investisseurs.

3. L’investissement dans les monuments historiques : une niche fiscale pour les amoureux du patrimoine

Pour les passionnés de patrimoine et d’histoire, l’investissement dans les monuments historiques peut constituer une opportunité de défiscalisation particulièrement intéressante.

En effet, ce type d’investissement permet de bénéficier de déductions fiscales spécifiques, sous certaines conditions :

• La déduction des charges : Les travaux de restauration, d’entretien et de réparation réalisés sur les monuments historiques sont déductibles à 100% du revenu foncier, sans limitation de montant. Les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition du bien sont déductibles.
• La transmission du patrimoine : Les monuments historiques sont exonérés de droits de succession et de donation, sous réserve de conserver le bien pendant 15 ans après la transmission.
• Les conditions d’éligibilité : Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, le bien doit être classé ou inscrit au titre des monuments historiques, et le propriétaire doit s’engager à le conserver pendant au moins 15 ans. De plus, le bien doit être ouvert au public, soit gratuitement, soit dans le cadre de visites payantes.

L’investissement dans les monuments historiques constitue donc une niche fiscale intéressante pour les contribuables souhaitant défiscaliser tout en contribuant à la préservation du patrimoine français.

4. La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) : une solution pour diversifier son patrimoine et défiscaliser

La Société Civile de Placement Immobilier représente une solution de diversification et de défiscalisation pour les investisseurs souhaitant se tourner vers l’immobilier sans passer par l’acquisition directe d’un bien.

En effet, les SCPI permettent d’investir indirectement dans l’immobilier, en achetant des parts de sociétés détenant un portefeuille de biens locatifs. Cette solution présente plusieurs avantages :

• La diversification : Les SCPI offrent une diversification géographique et sectorielle, en investissant dans des biens situés dans différentes zones géographiques et dans différents secteurs d’activité (bureaux, commerces, résidentiel, etc.).
• La mutualisation des risques : En investissant dans une SCPI, l’épargnant mutualise les risques locatifs et bénéficie d’un rendement plus stable que dans le cadre d’un investissement locatif direct.
• La défiscalisation : Certaines SCPI, dites « SCPI fiscales », permettent de bénéficier de réductions d’impôts en investissant dans des biens éligibles à des dispositifs de défiscalisation, comme le Pinel, le Denormandie ou le Malraux. Les réductions d’impôts sont alors proportionnelles à la quote-part de l’investisseur dans la SCPI.

Les SCPI constituent donc une alternative intéressante à l’investissement locatif direct pour diversifier son patrimoine et profiter d’avantages fiscaux.

5. L’optimisation de la gestion de son patrimoine immobilier

Enfin, il est possible d’optimiser la fiscalité de son patrimoine immobilier en adoptant certaines stratégies de gestion et de transmission :

1. La démembrement de propriété : Cette technique consiste à séparer la nue-propriété du bien (c’est-à-dire le droit de disposer du bien) de l’usufruit (c’est-à-dire le droit de jouir du bien, par exemple en percevant des loyers). Le démembrement permet de réduire la base imposable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)et d’optimiser la transmission du patrimoine, en limitant les droits de succession.
2. La donation : En procédant à des donations régulières de son patrimoine immobilier à ses enfants ou petits-enfants, il est possible de diminuer la base imposable de l’IFI et d’anticiper la transmission du patrimoine, tout en bénéficiant d’abattements fiscaux. La donation permet de conserver l’usufruit des biens donnés, tout en transmettant progressivement la nue-propriété aux bénéficiaires.
3. La constitution d’une société civile immobilière (SCI) : Cette structure juridique permet de faciliter la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier, notamment en évitant l’indivision et en organisant la répartition des droits entre les associés. La SCI peut permettre de réduire l’IFI, en fonction de la composition du patrimoine et des modalités de détention des biens.
4. L’investissement dans l’immobilier via un contrat d’assurance-vie : En investissant dans des unités de compte liées à l’immobilier (comme des parts de SCPI ou d’Organismes de Placement Collectif en Immobilier – OPCI) au sein d’un contrat d’assurance-vie, il est possible de bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur les revenus et les plus-values, ainsi que d’une exonération d’IFI.

En adoptant ces différentes stratégies, les contribuables peuvent optimiser la gestion fiscale de leur patrimoine immobilier, tout en préparant leur transmission dans les meilleures conditions.

La défiscalisation immobilière ne se résume pas au seul dispositif Pinel. D’autres solutions, souvent méconnues, permettent de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants, tout en diversifiant son patrimoine et en participant à la rénovation du parc immobilier français. Que ce soit à travers le dispositif Denormandie, le statut de LMNP, l’investissement dans les monuments historiques, les SCPI ou encore l’optimisation de la gestion de son patrimoine, les opportunités sont nombreuses pour réduire sa pression fiscale tout en investissant dans l’immobilier. Il est donc essentiel de se renseigner et de comparer les différentes options afin de choisir la stratégie d’investissement la plus adaptée à sa situation et à ses objectifs patrimoniaux.