Il est de plus en plus fréquent d’entendre parler d’investissements dans l’agriculture.
En effet, la prise de conscience croissante des enjeux environnementaux et la volonté de développer une économie plus respectueuse de notre planète ont conduit de nombreuses personnes à s’intéresser à l’achat de terrains agricoles.
Si cette idée vous séduit, il est important de bien comprendre les enjeux, les démarches et les opportunités d’un tel investissement.
Nous vous proposons un tour d’horizon complet des informations essentielles pour investir dans un terrain agricole en toute sérénité.
Les raisons d’investir dans un terrain agricole
Avant de se lancer dans un projet d’investissement, il est crucial de bien définir ses objectifs. Plusieurs raisons peuvent pousser à investir dans un terrain agricole :
- Préserver l’environnement : en achetant un terrain agricole, vous pouvez contribuer à la préservation des espaces naturels et à la lutte contre l’étalement urbain.
- Soutenir une agriculture durable : en mettant à disposition des agriculteurs des terrains favorisant des pratiques respectueuses de l’environnement, vous participez au développement d’une agriculture durable.
- Diversifier ses investissements : investir dans un terrain agricole peut être une excellente manière de diversifier son portefeuille d’investissements et de bénéficier d’un rendement potentiellement intéressant.
- Valoriser un patrimoine familial : si vous possédez déjà un terrain agricole, il peut être judicieux d’en tirer profit en le louant ou en le mettant en valeur par divers projets agricoles.
Les types de terrains agricoles et leur utilisation
Il existe plusieurs types de terrains agricoles, qui peuvent accueillir des activités variées. Voici quelques exemples :
- Les terres arables : ce sont des terrains destinés à la culture de plantes telles que les céréales, les oléagineux ou les légumineuses. Elles peuvent être converties en surfaces pour l’agriculture biologique ou agroécologique, par exemple.
- Les prairies : ces terrains sont principalement destinés à l’élevage et à la production de fourrage pour les animaux. Ils peuvent aussi être utilisés pour la culture de plantes à fibres, comme le lin ou le chanvre.
- Les vergers et les vignes : ces terrains sont adaptés à la production de fruits et de raisins, et peuvent être convertis en exploitations biologiques ou respectueuses de l’environnement.
- Les forêts et les zones humides : ces espaces naturels peuvent être gérés de manière durable pour préserver la biodiversité et fournir des ressources telles que le bois ou les produits de la pêche.
En fonction de vos objectifs et de vos compétences, vous pourrez ainsi choisir le type de terrain agricole le plus adapté à vos besoins et à vos envies.
L’achat d’un terrain agricole : les démarches à suivre
Acquérir un terrain agricole nécessite de suivre plusieurs démarches administratives et financières :
- Rechercher un terrain : commencez par consulter les annonces immobilières spécialisées dans les terrains agricoles, ou faites appel à un professionnel de l’immobilier rural pour vous accompagner dans votre recherche.
- Évaluer le potentiel agricole du terrain : avant d’acheter un terrain, assurez-vous qu’il convient à vos objectifs et à vos projets. Pour cela, étudiez la nature des sols, l’exposition, la pluviométrie et les infrastructures disponibles (irrigation, bâtiments, etc.).
- Prendre connaissance des règles d’urbanisme : renseignez-vous auprès de la mairie ou du service d’urbanisme de votre région pour connaître les règles d’urbanisme applicables à votre terrain (zonage, règlement, servitudes, etc.).
- Obtenir l’autorisation de la SAFER : en France, les transactions de terrains agricoles sont encadrées par les Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural (SAFER). Avant de conclure une vente, vous devrez obtenir l’autorisation de la SAFER locale, qui peut exercer un droit de préemption sur le terrain si elle estime que l’opération ne répond pas à l’intérêt général.
- Financer l’achat du terrain : pour financer l’achat de votre terrain agricole, vous pouvez contracter un prêt immobilier auprès d’une banque ou solliciter des aides publiques (subventions, prêts bonifiés, etc.) en fonction de votre projet.
- Signer l’acte de vente : une fois toutes les démarches réalisées, il ne vous reste plus qu’à signer l’acte de vente chez un notaire et à régler les frais de transaction (frais de notaire, taxes, etc.).
La gestion d’un terrain agricole : les options possibles
Une fois propriétaire d’un terrain agricole, plusieurs options s’offrent à vous pour en tirer profit :
- Louer le terrain à un agriculteur : si vous ne souhaitez pas exploiter le terrain vous-même, vous pouvez le louer à un agriculteur en signant un bail rural. Ce contrat garantit au preneur une certaine sécurité d’occupation et vous assure des revenus locatifs réguliers.
- Exploiter le terrain en direct : si vous avez les compétences et le temps nécessaires, vous pouvez choisir d’exploiter vous-même le terrain en créant une exploitation agricole. Cela peut être l’occasion de développer une activité qui vous passionne et de valoriser vos compétences.
- Créer une société d’exploitation : vous pouvez choisir de créer une société d’exploitation agricole, en vous associant avec d’autres investisseurs ou agriculteurs. Cette option permet de mutualiser les compétences et les ressources pour optimiser la gestion du terrain.
- Confier la gestion à une société extérieure : enfin, si vous ne souhaitez pas vous impliquer directement dans la gestion du terrain, vous pouvez confier celle-ci à une société spécialisée. Moyennant une rémunération, cette dernière se chargera de l’exploitation et de la valorisation de votre terrain agricole.
Les avantages fiscaux liés à l’investissement dans un terrain agricole
Investir dans un terrain agricole peut présenter plusieurs avantages fiscaux, notamment :
- Exonération de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : les terrains agricoles ne sont pas soumis à l’IFI, ce qui peut permettre de réduire la charge fiscale pour les propriétaires concernés.
- Abattement sur les revenus locatifs : si vous louez votre terrain agricole, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus fonciers, sous certaines conditions.
- Réduction d’impôt pour investissement dans le secteur agricole : certaines dépenses liées à l’investissement dans un terrain agricole peuvent donner droit à des réductions d’impôt, notamment dans le cadre du dispositif Madelin agricole ou de la loi Malraux pour la rénovation de bâtiments agricoles.
- Exonération de droits de succession : sous certaines conditions, les terrains agricoles peuvent être exonérés de droits de succession, ce qui peut faciliter la transmission du patrimoine familial.
Il est important de se renseigner auprès de votre conseiller fiscal pour connaître les avantages fiscaux auxquels vous pouvez prétendre et optimiser votre investissement.
Les risques et précautions à prendre lors de l’investissement dans un terrain agricole
Investir dans un terrain agricole comporte certains risques qu’il convient d’anticiper :
- La volatilité des marchés agricoles : les prix des produits agricoles peuvent être soumis à de fortes variations, ce qui peut impacter la rentabilité de votre investissement.
- Les aléas climatiques : les conditions météorologiques peuvent affecter la productivité des cultures ou l’élevage, avec des conséquences potentielles sur la valorisation de votre terrain.
- Les régulations environnementales : les régulations environnementales, notamment en matière de protection des espaces naturels et de limitation des pollutions, peuvent contraindre les activités agricoles et impacter la valeur de votre terrain.
- Les évolutions du marché foncier : les évolutions du marché foncier, notamment en matière de zonage et d’urbanisme, peuvent influencer la valeur de votre terrain à la hausse ou à la baisse.
Pour limiter ces risques, il est important de bien se renseigner sur les spécificités du terrain et de son environnement, et de diversifier ses investissements en optant pour plusieurs types de terrains ou d’activités agricoles.
Investir dans un terrain agricole peut constituer une opportunité intéressante pour diversifier son patrimoine, soutenir une agriculture durable et bénéficier d’avantages fiscaux. Toutefois, il est essentiel de bien se renseigner et de s’entourer de professionnels pour mener à bien son projet, en tenant compte des spécificités du marché foncier, des régulations environnementales et des aléas climatiques. En étudiant attentivement les différentes options de gestion et en anticipant les risques, vous pourrez ainsi tirer pleinement profit de votre investissement dans un terrain agricole.